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Importante:
O sistema permitirá associar um mesmo contrato a N templates de fundos promocionais diferentes, flexibilizando cobranças diferentes nos mesmos períodos ou não.

A partir da Versão 12.1.2302 será possível parametrizar o sistema para não gerar o fundo promocional no momento de gerar o lançamento do contrato de locação.
Para utilizar esta funcionalidade será necessário realizar algumas parametrizações:

1) No perfil do usuário será necessário disponibilizar acesso a estes menus:

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No menu Processos da visão de contratos de locação, as seguintes opções serão apresentadas apresentados: 

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2) Em seguida acesse os Parâmetros : TOTVS Incorporação | Aluguel | Contrato de Locação, desmarque a opção: Gerar lançamentos de fundo promocional juntamente com lançamentos de locação.
Quando desmarcado as parcelas de fundo promocional serão geradas apenas quando selecionado o seu processo específico na visão de contratos.

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3) Ao acessar a visão de contratos e selecionar a opção: Gerar lançamentos financeiros de fundo promocional, somente as parcelas de fundo promocional serão geradas.

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Através do anexo de cobrança em dobro, poderemos parametrizar competências onde existirão cobranças em dobro, de acordo com os parâmetros definidos neste cadastro.

Para saber como cadastrar a cobrança em dobro, veja o procedimento seguindo este link (clique aqui).

Processo responsável pela geração de aluguel complementar (ou aluguel sobre faturamento) de contratos de locação. As parcelas geradas são avulsas, ou seja, não são agregadas aos lançamentos financeiros de locação, e podem ser visualizadas pelo anexo Lançamentos financeiros do contrato de locação.

Para geração de lançamentos utilizando CTO Fixo em contratos de shopping poderemos parametrizar o sistema seguindo os passos do vídeo abaixo.
Este processo não necessita de parametrização de faixas para aluguel complementar. Todo o valor definido de CTO é gerado pelo processo de "Geração de Lançamentos" do contrato de aluguel.

Fique atento! A partir da versão 12.1.2209, o campo CTO mensal passa a compor o cadastro das faixas. Para maiores informações, clique aqui: Contrato de Locação - Dados Gerais - Aluguel Complementar

Caso o Valor mínimo no período e o Valor CTO Mensal não sejam preenchidos, ao marcar a opção "Considera condomínio", ou a opção "Considera fundo promocional" o valor do condomínio e do fundo promocional serão descontados junto ao valor do aluguel base do valor do Faturamento.

Contrato locação > Aluguel Complementar

Exemplo: Valores Mínimos não preenchidos, marcado o campo Considera condomínio na aba de Aluguel Complementar:

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Contrato locação > Lançamento Financeiro de Condomínio

Valor condomínio na competência:

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Contrato de Locação > Anexos > Controle de Faturamento:

Faturamento: R$ 550.000,00.

Porcentagem: 3%.

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3% de R$550.000,00 = R$ 16.500,00

Valor do aluguel mensal: R$ 1.000,00.

Valor do condomínio na competência:  R$ 3.500,00.

R$ 16.500,00 - (R$ 1.000,00 + R$ 3.500,00) = R$ 12.000,00

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Exemplo: Contrato com o campo marcado "Considera fundo promocional":

Para que o fundo promocional seja descontado do valor total do faturamento, devemos primeiramente acessar o cadastro de fundo promocional. Clique aqui para saber como cadastrar um fundo promocional.

Após o cadastro do fundo, deveremos gerar os lançamentos do contrato de aluguel para a determinada competência.  O sistema irá gerar um evento financeiro do tipo Fundo Promocional, com as devidas parcelas já integradas ao Financeiro.

Para que o lançamento do fundo promocional seja considerado no cálculo do aluguel complementar, também devemos realizar o procedimento abaixo:

Contrato locação > Aluguel Complementar

Marcado o campo Considera fundo promocional na aba de Aluguel Complementar do contrato de locação:

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Acessar Contrato de locação > Controle de faturamento;

Inserir um faturamento na mesma competência que o evento do tipo fundo promocional foi integrado.

Exemplo: Evento financeiro do tipo fundo promocional integrado e na competência 12/21. 

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Faturamento cadastrado na competência 12/21

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Acessar Contrato de Locação > Anexos > Controle de Faturamento:

Faturamento: R$ 220.000,00.

Porcentagem: 10%.

Ao gerar o lançamento do aluguel complementar, o fundo promocional será calculado no seguinte formato:

Valor do faturamento na competência de 12/2021: 220.000,00
Percentual do faturamento na competência de 12/2021: 10,0000%
Cálculo do valor do aluguel complementar (Valor do faturamento * percentual / 100): 220.000,00 * 10,0000% / 100 = 22.000,00

Considerar fundo promocional: Sim
Fundo Promocional: 2000,0000

Cálculo do valor do aluguel complementar (faturamento - (valor do aluguel + valor do condomínio + valor do fundo promocional)):
22.000,00 - 2.000,00 = 20.000,00

Gerando lançamentos para o sócio do empreendimento

Quando o contrato não possui um valor mínimo definido, ou seja, o campo Valor período é = 0 e o meu valor do contrato é também igual a zero e eu ainda preciso considerar o condomínio e o fundo promocional, haverão momentos onde o meu valor de faturamento é menor do que o valor do meu faturamento. Nestes casos específicos, toda a diferença será gerada na forma de um lançamento cadastrado para o sócio do empreendimento.

Para cadastrar um sócio do empreendimento, siga este exemplo (clique aqui).

Estando o sócio ou os sócios cadastrados no empreendimento, podemos continuar com essa geração.

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A imagem acima mostra que não temos um valor mínimo definido e nem mesmo o contrato possui um valor de aluguel.

Neste exemplo básico, na competência do mês 01/21 o controle de faturamento que temos é o seguinte:

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E o condomínio e o fundo promocional para esta competência são respectivamente R$ 4850 e R$ 780;

Diante disso, ao geramos o aluguel complementar para esta competência teremos o seguinte cálculo:

7% de R$ 50.000 = R$ 3500

R$ 3500 (Valor de Aluguel) - R$ 4850 (Valor de Condomínio) - R$ 780 (Fundo Promocional)

Total residual = R$ 2130

O Valor então de R$ 2130 será gerado para os sócios cadastrados no empreendimento como mostramos acima.

O sistema também faz o rateio de acordo com os percentuais cadastrados no empreendimento.

Estes lançamentos são gerados durante o processo do aluguel complementar como mostra a imagem abaixo:

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Os lançamentos do sócio podem ser acessados na aba de lançamentos financeiros do contrato de aluguel.

O faturamento na competência 01/21 passa a ter o status "Valor residual para sócios" exemplificando que não tivemos geração de aluguel complementar, mas sim apenas a geração dos lançamentos para os sócios do empreendimento.

Quando o lançamento do sócio é gerado o sistema irá fazer o recálculo do lançamento financeiro de condomínio e irá utilizar um valor de integração com a ação de desconta para refletir este valor que será pago no condomínio.

Este valor de integração é definido por sócio do empreendimento e refletirá no lançamento de condomínio com seu devido rateio. 

O rateio dos valores de integração referente aos sócios, será exibido na tela de apurações de cálculos do condomínio, como mostra a imagem abaixo:

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Para cadastrar um valor de integração para o sócio do empreendimento, siga este exemplo (clique aqui).

Excluindo parcelas do sócio

Acesse a visão de contratos de locação, selecionando o registro de contrato que será cancelado, em seguida acesse: Processos > Aluguel Complementar > Cancelar Aluguel Complementar.

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Informe a Competência e clique em executar;

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Ao final da execução do processo o lançamento será cancelado.

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Mais informações acesse:

Contrato de Locação - Processo - Cancelar Aluguel Complementar

O valor do faturamento mínimo mensal definido no campo Valor CTO Mensal, é entendido como a soma de todos os valores, Condomínio, Fundo Promocional e Aluguel.

Caso o valor esteja preenchido o checkbox de Considera condomínio é marcado automaticamente, pois já está incluso no valor.

O valor do faturamento é calculado sobre a porcentagem da faixa. O resultado é subtraído pelo valor mínimo mensal que é definido no contrato. Se o valor for menor ou igual a zero, então nenhum aluguel complementar é gerado. Exemplo de aplicação:

Exemplo de cadastro de Aluguel Complementar com o Valor CTO Mensal definido:

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Cadastro de uma Medição de Faturamento que irá incidir os 3% definidos na aba de Aluguel Complementar:

Contrato de Locação > Anexos > Controle de Faturamento:

Faturamento: R$ 550.000,00.

Porcentagem: 3%.

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3% de R$550.000,00 = R$ 16.500,00

Valor mínimo mensal: R$ 15.000,00.

R$ 16.500,00 - R$ 15.000,00 = R$ 1.500,00

Portanto o sistema irá gerar um aluguel complementar no valor de R$ 1.500,00.

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Neste tipo de cálculo, os lançamentos mensais de locação são gerados regularmente pelo processo de Gerar lançamentos financeiros. O valor da parcela poderá ser o valor do contrato, ou então se o contrato estiver com o valor zerado, neste caso o sistema irá gerar um aluguel residual para cada mês.

O aluguel residual é calculado subtraindo o valor mínimo mensal sobre o condomínio e fundo promocional. Por exemplo:

Valor mínimo mensal: R$ 7.500,00.

Condomínio: R$ 4.750,00.

Fundo promocional: R$ 387,00.

Aluguel mensal = Valor mínimo mensal - (condomínio + fundo promocional)

Aluguel mensal = R$ 7.500,00 - (R$ 4.750,00+ R$ 387,00)

Aluguel mensal = R$ 2.363,00

Portanto neste exemplo o valor do aluguel para esta competência seria de R$ 2.363,00.

O valor do faturamento é calculado sobre a porcentagem da faixa. O resultado é subtraído pelo valor do condomínio e este será o único valor mensal do aluguel.
Assistam no vídeo como é realizado este processo no sistema.

Agora um outro Exemplo de aplicação:

Faturamento:  R$ 680.000,00.

Porcentagem: 2,8%.

2,8% de R$ 680.000,00 = R$ 19.040,00

Aluguel mensal: R$ 19.040,00.

Condomínio: R$ 2.500,00.

R$ 19.040,00 - R$ 2.500,00 = R$ 16.540,00

Neste cálculo seria gerado um aluguel complementar no valor de R$ 16.540,00. Este seria o valor mensal do aluguel para o locatário. 

Além do valor mensal, o sistema também irá calcular o valor complementar por período. Neste caso o contrato deve ter cadastrado um limitador por período e a periodicidade. Se durante este período a soma dos valores mensais for menor que o limitador, então um outro lançamento complementar será gerado com a diferença. Por exemplo:

Limitador: R$ 100.000,00

Periodicidade: 6 meses

Exemplo de valores mensais gerados:

Valor complementar por período = Limitador - aluguel mensal complementar

Valor complementar por período = R$ 100.000,00 - R$ 70.000,00

Valor complementar por período = R$ 30.000,00

Para contratos de locação do tipo cinema, as faixas de aluguel complementar devem ser configuradas com duas porcentagens: bilheteria e bomboniere. O sistema irá calcular o faturamento sobre a bilheteria e depois o faturamento sobre o bomboniere. Estes dois resultados serão somados e a soma será subtraída pelo valor do condomínio e fundo promocional. Por fim o valor será descontado do aluguel mensal e o resultado será o aluguel complementar. Exemplo de aplicação:

• Faturamento da bilheteria: R$ 250.000,00
• Porcentagem de faturamento da bilheteria: 8%
• 8% de R$ 250.000,00 = R$ 20.000,00
• Faturamento do bomboniere: R$ 78.000,00
• Porcentagem de faturamento do bomboniere: 15%
• 15% de R$ 78.000,00 = R$ 11.700,00
• Total de faturamento: R$ 20.000,00 + R$ 11.700,00 = R$ 31.700,00
• Valor do condomínio: R$ 3.500,00
• Valor do fundo promocional: R$ 750,00
• Valor do aluguel: R$ 15.000,00
• Valor do aluguel complementar = Valor do faturamento - (condomínio + fundo promocional + aluguel mensal)
• Valor do aluguel complementar = R$ 31.700,00 - (R$ 3.500,00 + R$ 750,00 + R$ 15.000,00)
• Valor do aluguel complementar = R$ 12.450,00
• Portanto o sistema irá gerar um aluguel complementar no valor de R$ 12.450,00.

No exemplo abaixo temos um cálculo de um contrato nas seguintes condições 

• Aluguel fixo (Valor de Contrato definido diferente de zero)
• Encargos de condomínio (Lançamento de condomínio gerado na competência)
• Fundo promocional percentual (Template de Fundo Promocional definido com cálculo percentual)
• Faturamento (Medição de faturamento inserida na competência do cálculo)
• CTO Percentual (Definido na faixa do aluguel complementar do contrato)

Seguindo essas premissas, um exemplo de cálculo do faturamento com valores de exemplo, seguirá da forma abaixo:

Valor do faturamento: [200.000,00]
Percentual sobre faturamento: [5%]
Aluguel Complementar: (Valor do faturamento * percentual) [200.000,00 * 5% = 10.000,00]

Condomínio: [2000]

Fundo Promocional: [200]

Cálculo do valor do aluguel complementar (faturamento - valor do aluguel + valor do condomínio + valor do fundo promocional):
10.000,00 - 4.200,00 = 7.800,00

E o cálculo do fundo percentual neste mesmo contrato:

Fundo promocional da parcela gerada: 7 - Percentual
O valor da parcela [200,00] na competência  [01/2023]

Valor do contrato: [R$ 2.000,00]
Percentual do fundo promocional: [10,00%]
Fundo Promocional * Valor contrato: [10,00% * R$ 2.000,00 = R$ 200,00]

No exemplo abaixo temos um cálculo de um contrato nas seguintes condições 

• Sem Aluguel fixo (Valor de Contrato zerado)
• Encargos de condomínio (Lançamento de condomínio gerado na competência)
• Fundo promocional percentual (Template de Fundo Promocional definido com cálculo percentual)
• Faturamento (Medição de faturamento inserida na competência do cálculo)
• CTO Percentual (Definido na faixa do aluguel complementar do contrato)
• CTO Mensal (Definido na faixa do aluguel complementar do contrato)

Seguindo essas premissas, um exemplo de cálculo do faturamento com valores de exemplo, seguirá da forma abaixo:

Valor do faturamento: [200.000,00]
Percentual sobre faturamento: [5%]
Aluguel Complementar: (Valor do faturamento * percentual) [200.000,00 * 5% = 10.000,00]

Cálculo do valor do aluguel complementar (faturamento - valor CTO fixo (Valor Mensal)):
10.000,00 - 5.000,00 = 5.000,00

E o cálculo do fundo percentual neste mesmo contrato:

Fundo promocional da parcela gerada: 7 - Percentual
O valor da parcela [272,73] na competência  [01/2023]

Valor do contrato: [R$ 0,00]
Percentual do fundo promocional: [10,00%]
Parcela: [R$ 5.000,00]
Condomínio: [R$ 2.000,00]

Fundo promocional: (CTO Mensal - Condomínio) / (1 + (Percentual do fundo promocional))
(R$ 5.000,00 - R$ 2.000,00) / (1 + R$ 10,00%)  = R$ 272,73

O mapa de cobrança irá possibilitar ao usuário gestor do shopping visualizar todas as cobranças de todas as entidades do shopping associado em uma determinada competência.

Após o processo de fechamento todas as entidades de cobrança serão visualizadas, bem como seus valores, possibilitando assim um maior controle de todas as cobranças relacionadas a gestão do shopping.

Para acessar o mapa de cobrança, precisamos primeiramente, dar acesso no Perfil do Usuário. Este acesso se dá no módulo de Serviços Globais em Perfil / Gestão de Imóveis / Shopping / Cadastro / Mapa de Cobrança.

Após o acesso, o cadastro de mapa de cobrança estará disponível. Os campos deste cadastro são:

• Competência: A competência das cobranças cujo mapa de cobrança irá agrupar;
• Identificador do Shopping: O shopping cujo mapa de cobrança será cadastrado;
• Observação: Texto livre de informações pertinente àquele mapa e ou competência.

O anexo do mapa de cobrança irá exibir de forma detalhada todas as cobranças e valores associados à competência cadastrada.
Esse resultado pode ser utilizado para o gerenciamento de cobranças possibilitando uma visão geral dos contratos em determina competência.

Os campos apresentados no anexo de mapa de cobrança são:

• Código do contrato de locação;
• Valor do condomínio: O valor do condomínio gerado na competência. Este valor somente será apresentado caso o fechamento tenha sido realizado e o lançamento de condomínio seja criado.
• Número contrato de locação;
• Valor mínimo mensal: Valor mínimo que deverá ser cobrado mensalmente. Parametrizado no aluguel complementar.
• Valor período mínimo: O valor total em R$ determinado no aluguel complementar
• Período mínimo (meses): O período definido em meses no cadastro de aluguel complementar onde haverá cobrança da diferença no aluguel complementar.
• Situação contrato locação: O mapa irá exibir apenas contratos efetivados ou rescindidos.
• Valor de aluguel: Compreende os valores somados dos lançamentos financeiros de aluguel na competência

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• Valor de aluguel complementar: Os valores em reais de aluguel complementar gerado na competência para um determinado contrato.
• Valor de faturamento: O valor total de faturamento na competência para um determinado contrato.
• % de faturamento: O percentual da medição de acordo com a faixa cadastrada nos parâmetros de aluguel complementar.
• Valor do segundo faturamento: Caso exista será preenchido de acordo com os parâmetros do aluguel complementar;
• % Faturamento 2: O percentual de faturamento 2 da medição de acordo com a faixa cadastrada nos parâmetros de aluguel complementar.
• Total: Compreende os valores somados dos lançamentos financeiros de aluguel na competência + valor complementar caso exista + valor do condomínio caso exista.
• Valor de encargos: Valores de fundo promocional quando cobrados atrelados ao aluguel complementar.
• Coligada.

Todos os relatórios listados abaixo estarão disponíveis a partir da versão 12.1.2306, utilizando a nova estrutura do TReports. Para saber mais sobre o TReports e como instalá-lo, clique aqui!