Modelos de cálculos
Os Modelos de Cálculos são cadastrados nos Componentes ( somente nos componentes que tenham o seu Tipo de Componente = Principal ), em uma Modalidade de Venda.
Estes Modelos de Cálculos servem para especificar como será o cálculo do valor das parcelas de uma venda.
Em todos os Modelos de Cálculos, o sistema irá levar em consideração a parametrização dos componentes da Modalidade de Venda utilizada.
Os parâmetros são:
Tipo de Componente, Tipo de Parcela, Surgimento do Componente (Na geração do Plano de Retorno, Na Valorização), Ação do Componente (Antes da Entrega, Após a entrega, Ambos), Valor opcional do Fluxus e Componente compõe valor base para cálculo de (Reajuste de Juros de Contrato, Reajuste de Correção Monetária)
No sistema SGI, existem 9 Modelos de Cálculos. Cada modelo trabalha de sua forma específica e com seus devidos parâmetros. São eles:
1 - Modelo Padrão
2 - Tabela Price
3 - Valor Informado
4 - Juros Mensal
5 - Comprometimento de Prazo
6 - Comprometimento de Salário
7 - Tabela SAC
8 - Tabela SACRE
9 - Minha Casa Minha Vida
1 - Modelo Padrão:
Geração do Plano:
A geração do Plano no Modelo Padrão se dá através da divisão do valor total do financiamento pelo número de parcelas de cada componente do tipo principal. Não há nenhum cálculo para inserir reajustes financeiros.
Reajuste Financeiro:
As vendas sofrem reajustes financeiros (através do processo de reajuste) de acordo com a periodicidade dos componentes de reajustes.
Reajuste do Juros
• Juros (%) – Percentual do juros que representará o valor da parcela.
• Periodicidade – Prazo para que o reajuste seja realizado
• Juros acumulado pela periodicidade – Utilizará o valor da periodicidade para o cálculo do ;juros.
• Data do próximo reajuste – Definirá a data do reajuste com as regras estabelecidas no componente. Será preenchido no momento da efetivação da venda desde que seu valor seja nulo. Para os componentes que reajustam as parcelas antes da entrega, esta data de próximo reajuste receberá o valor nulo quando o mesmo for após a data de entrega do empreendimento.
Tipo de Juros:
Juros Acumulado:
Para ocorrer juros acumulado, a periodicidade tem que ser maior que 1.
Simples : Utiliza a fórmula : (( PERIODO * VALOR ) * PERIODICIDADE )
Composto : Utiliza a fórmula : ((((VALOR / 100) + 1)^ PERIODICIDADE) – 1) * 100
Por exemplo : Se a taxa de juros for de 1% para um reajuste anual será calculado um juros de 12% para simples e 12,68% para composto.
Juros não Acumulado
Simples : Utiliza a fórmula : (PERIODO * VALOR )
Composto : Utiliza a fórmula : ((((VALOR / 100) + 1)^ PERIODO) – 1) * 100
Ação do reajuste de juros
O reajuste do juros de contrato poderá ser realizado :
Juros Simples:
- Sobre o Valor original das Parcelas
- Sobre o Valor original das Parcelas mais a CM até o mês anterior
- Sobre o Valor original das Parcelas mais a CM do mês do reajuste
Juros Compostos:
- Sobre o Valor original das Parcelas - Sobre o Valor original das Parcelas mais a CM até o mês anterior
Sobre o Valor original das Parcelas mais a CM do mês do reajuste
Correção Monetária
• Moeda – Símbolo utilizado para reajustar a parcela
• Coeficiente – Será acrescido a variação da moeda. Sua representação será em valor. Exemplo : 1% - 1,01; 5% - 1,05Importante: Alerta
Ao utilizar componentes antes e após a entrega para um grupo de uma venda na data deverá sempre observar a defasagem "Meses de defasagem" descrita a seguir.
O sistema se comporta efetuando as cargas de todos os índices utilizados no cálculo, ainda que não serão utilizados, por exemplo: na "Correção Monetária Após a Entrega", o sistema irá exigir que já tenha o índice cadastrado para a utilização do calculo do "Coeficiente", no momento de efetuar o cálculo será decidido se já foi entregue ou não a subunidade, de acordo com as definições efetuadas no sistema. Assim, o Coeficiente poderá ser utilizado ou não.
Exemplo: Empreendimento com entrega em 30/07/2010, com CM Antes (IGPM) com Defasagem '0' e CM Após (IPCA) com Defasagem '0', Data Inicio do Reajuste 01/03/2010.
Ao efetuar o reajuste para o mês 07/2010 o empreendimento é considerado não entregue. Contudo, o sistema irá buscar o índice do CM Após (IPCA) para a data de 01/06/2010 de acordo a defasagem informada de '0' para efetuar a carga de cálculo para o "Coeficiente". Mas no log do cálculo do reajuste poderá ser observado que não foi calculado nenhum valor para o CM Após (IPCA) como demonstrado:------Log exemplo de reajuste -------
Reajuste de "Correção Monetária" [CM Apos Entrega]:Moeda: IPCA
Tipo de Moeda: Índice
Data Base: 01/03/2010 00:00:00
Data do Reajuste: 01/07/2010 00:00:00
Data Entrega: 30/07/2010
Data de Vencime15/08/2010
Reajustar até dia vencimento: Não
Data Inicial: 30/07/2010
Data Final: 01/07/20100 (Variação Final) * R$0,00 (Valor Base) = R$0,00 (Correção Monetária)
• Meses de defasagem – Quantidade de meses que será decrescido da data base para se achar o índice de reajuste.Importante: Alerta
- Modelo Padrão - é sempre acrescido a soma de 1 a defasagem informada no componente de "Correção Monetária"
Exemplo: usuário cadastrou componente "Correção Monetária Antes da Entrega" e informou no campo "Defasagem" o valor de 0, o sistema irá buscar o índice de um mês antes.
- Data Reajuste: 01/05/2018
- Defasagem informada no componente: 0
- Defasagem utilizada pelo sistema : 1
- Índice a ser utilizado no cálculo: 01/04/2018
• Periodicidade – Prazo para que o reajuste seja realizado
• Data do próximo reajuste – Definirá a data do reajuste com as regras estabelecidas no componente. Será preenchido no momento da efetivação da venda desde que seu valor seja nulo. Para os componentes que reajustam as parcelas antes da entrega, esta data de próximo reajuste receberá o valor nulo quando o mesmo for após a data de entrega do empreendimento.
• Correção monetária acumulada no prazo do reajuste – O índice de reajuste será calculado a partir da data base até o momento do reajuste utilizando a seguinte fórmula : COTACAOACUMULADA * COTACAOMENSAL (Quando o reajuste é anual e o mesmo é acumulado deverá ser analisado que até a entrega do empreendimento utilizará o reajuste acumulado da moeda antes da entrega).
• Correção monetária não capitalizada – reajustará a parcela partindo sempre do valor original.
• Correção monetária capitalizada – reajustará a parcela partindo do valor acumulado dos reajustes anteriores da parcela.
O cálculo da Correção Monetária capitalizada ocorre da seguinte maneira:
(Índice correção anterior – 1) * (índice correção atual – 1) * (parcela original + juros)
Ação do reajuste da correção monetária
O reajuste da correção monetária poderá ser realizada :
- Sobre o Valor original das Parcelas- Sobre o Valor original das Parcelas mais os Juros até o mês anterior
Sobre o Valor original das Parcelas mais os Juros do mês do reajuste
Para realizar o cálculo da Correção Monetária no Modelo Padrão, pode ser parametrizado a data de reajuste de referência para fazer o cálculo da correção.
Exemplo:
Cliente "XYZ" comprou um lote na da 01/11/2001, no valor de R$ 10.000,00, para pagar em 5 parcelas, a uma taxa de juros simples 3% a.m. com correção monetária mensal e 1 mês de defasagem.
Parcela
Data
Cotação
Índice
Valor Original
Correção
Juros
Valor Total
-
1/9/2001
210.853
-
-
-
-
-
-
1/10/2001
213.339
-
-
-
-
-
1
1/11/2001
215.685
1.0118
2,000.00
-
-
2,000.00
2
1/12/2001
216.163
1.0110
2,000.00
24.31
60.00
2,084.31
3
1/1/2002
216.944
1.0022
2,000.00
48.34
120.00
2,168.34
4
1/2/2002
217.074
1.0036
2,000.00
54.50
180.00
2,234.50
5
1/3/2002
217.276
1.0006
2,000.00
64.06
240.00
2,304.06
No Modelo Padrão, para o cálculo do índice da correção, o sistema pega a data da venda como base para o cálculo.
Exemplo do cálculo da Correção Monetária do Modelo Padrão:
• Mês 12/2001
213.339 / 210.853 = 1.0118 (índice)
(Índice mês anterior – 1) + (índice mês atual – 1) * (parcela original + juros )
(0 + (1.0118 – 1 )) * (2000 + 60) = 0.0118 * 2060 = 24.31
• Mês 01/2002
215.685 / 213.339 = 1.0110 (índice)
(Índice mês anterior – 1) + (índice mês atual – 1) * (parcela original + juros )
((1.0118 – 1) + (1.0110 – 1 )) * (2000 + 60) = 0.0228 * 2120 = 48.34
• Mês 02/2002
216.163 / 215.685 = 1.0022 (índice)
(Índice mês anterior – 1) + (índice mês atual – 1) * (parcela original + juros )
((1.0118–1) + (1.0110–1 ) + (1.0022–1)) * (2000+60) = 0.025 * 2180 = 54.50
2 - Tabela Price:
Geração do Plano:
No Sistema de Amortização Francês, também chamado de "Tabela Price", o pagamento do empréstimo é feito ao final de cada período, através de prestações iguais, as quais se constituem de juros sobre o saldo devedor e uma quota de amortização do capital
Exemplo:
Cliente "XYZ" comprou um lote no valor de R$ 10.000,00, para pagar em 5 parcelas, a uma taxa de 3% a.m.
PERÍODO
PMT
JUROS
AMORTIZAÇÃO
SALDO DEVEDOR
0
-
-
-
-10.000,00
1
2.183,55
300,00
1.883,55
-8.116,45
2
2.183,55
243,49
1940,06
-6.176,39
3
2.183,55
185,29
1998,26
-4.178,13
4
2.183,55
125,34
2.058,21
-2.119,92
5
2.183,55
63,60
2.119,95
-0,00
• PMT = Valor da parcela no SGI
• JUROS = Valor do componente de Juros
• AMORTIZAÇÃO = Valor do Componente principal
Cálculo da Tabela Price:
A = R [( 1 + i )^n - 1]
i ( 1+ i )^n * (1+i)^d
Onde: A = Valor do Financiamento
R = Valor da parcela a ser procurado
i = Taxa de Juros
n = Número de parcelas do financiamento
d = Período em meses de antecipação ou prorrogação da parcela
( d = periodicidade - (data vencimento - data base do componente de Juros) )
Valor positivo = Antecipação
Valor negativo = prorrogação
Exemplo:
10.000 = R (1+0,03)5 - 1 10.000 = R * 0,1592740743
0,03(1+0,03)5 * (1,03)0 0,0347782222
R = 10.000 R = 2.183,55
4,57970718
Observação:
Se a parcela for diferente de mensal, (semestral, anual, bimestral), a taxa de juros será elevada ao número da periodicidade da parcela. Exceto na taxa de juros onde é elevado a d: [ (1+i)^d ] Período em meses de antecipação ou prorrogação da parcela
Ex: Parcela semestral = 1% elevado a 6
(1 + 0,01)6 - 1 = 0,06152 => 6,152%
Observação:
Se a periodicidade da taxa de juros for anual (campo "Periodicidade da Taxa = Anual"), o sistema irá converter esta taxa de juros para mensal antes de calcular o valor dos Juros Price.
Exemplo:
Taxa de Juros anual
= 9,5 %
Fórmula = (1+ i/100)^(1/12)
(1+9,5/100)(1/12) => (1+0,095)(0,08333333333333) => (1,095) ^ (0,08333333333333) => 1,0075915342905826452817375492048
Juros mensal = (1,0075915342905826452817375492048 - 1) * 100
Juros mensal = 0,7591534290582645281737549204
Reajuste Financeiro:
Observação:
a) No caso de Price, como os juros já compõem a parcela, os contratos serão apenas reajustados pelo índice de correção monetária.
b) Somente as parcelas em aberto a partir da data do reajuste serão atualizadas, ou seja, parcelas em atraso não serão atualizadas
Tabela Price com Correção Monetária:
Para realizar o cálculo da Correção Monetária na Tabela Price, o sistema utiliza a data do primeiro reajuste como referência para fazer o cálculo da correção.
Parcela
Data
Cotação
Índice
Saldo Dev.
Amortização
Juros
Correção
Vr. Total
-
1/9/2001
210,853
-
-
-
-
-
-
-
1/10/2001
213,339
-
10,000.00
-
-
-
-
1
1/11/2001
215,685
-
8,116.48
1,883.55
300
-
2,183.55
2
1/12/2001
216,163
1.011790205
6,176.42
1,940.06
243.49
25.74
2,209.29
3
1/1/2002
216,944
1.010996583
4,178.16
1,998.26
185.29
50,03
2,233.58
4
1/2/2002
217,074
1.002216195
2,119.95
2,058.21
125.34
54,98
2,238.53
5
1/3/2002
217,276
1.003613014
0.00
2,119.95
Venda efetuado data 01/11/2001 com defasagem de 2 meses.
Cálculo CM:
01/12/01 – 2 meses de defasagem = 01/10/01
Cotação de 01/10/01 / Cotação de 01/09/01 = Índice 213,339/210,853 = 1,011790205
(Índice * Valor da parcela de 01/11/01) – Valor da parcela de 01/11/01 = Correção
1,011790205 * 2183,55 = 2209,29
2209,29 – 2183,55 = 25,74
Observação:
O índice é calculado mensalmente de acordo com a data de reajuste e meses de defasagens. É multiplicado pelo valor da parcela do mês anterior com todas as correções monetárias e Juros que existir na parcela.
3 - Valor Informado:
Geração do Plano:
A geração do Plano no Modelo Valor Informado se dá através da divisão do valor total do financiamento pelo número de parcelas de cada componente do tipo principal. Não há nenhum cálculo para inserir reajustes financeiros.
Reajuste Financeiro:
Este modelo indica que as parcelas serão fixas durante todo o período financiado, ou seja, as parcelas não sofrerão reajuste de correção monetária nem juros contratuais.
4 - Juros Mensal:
Geração do Plano:
Neste modelo, os juros contratuais já serão distribuídos a partir da 2ª parcela de financiamento no momento da geração do plano de financiamento, ou seja, não é feito reajuste de juros mês a mês, somente é calculada a correção monetária dos contratos, podendo ser mensalmente, anualmente ou como previsto em contrato
Reajuste Financeiro:
A correção é feita pelo valor original das parcelas (sem os juros).
Exemplo:
O exemplo a seguir refere-se à uma venda em 11/01/2002 depois da entrega do empreendimento, no valor de R$ 12.000,00, sendo 2.000,00 de sinal e 10.000,00 financiado em 10 parcelas mensais, com a 1ª vencendo em 11/02/2002.
A título de exemplo o reajuste ( correção das parcelas de financiamento ) acontece de 4 em 4 meses pelo IGP-M com defasagem de 3 meses, ou seja, o primeiro reajuste acontecerá em 11/05/2002, o próximo será em 11/10/2002 e assim por diante. Quanto aos juros, será cobrado 1% a.m. juros simples.
Teremos o seguinte plano de financiamento:
Parcela
Data
Vr. Original
Juros
Correção
Total
1 - Sinal
11/1/2002
2.000,00
0,00
0,00
2.000,00
1 – Mensal
11/2/2002
1.000,00
0,00
0,00
1.000,00
2 – Mensal
11/3/2002
1.000,00
10,00
0,00
1.010,00
3 – Mensal
11/4/2002
1.000,00
20,00
0,00
1.020,00
4 – Mensal
11/5/2002
1.000,00
30,00
0,00
1.030,00
5 – Mensal
11/6/2002
1.000,00
40,00
0,00
1.040,00
6 – Mensal
11/7/2002
1.000,00
50,00
0,00
1.050,00
7 – Mensal
11/8/2002
1.000,00
60,00
0,00
1.060,00
8 – Mensal
11/9/2002
1.000,00
70,00
0,00
1.070,00
9 – Mensal
11/10/2002
1.000,00
80,00
0,00
1.080,00
10 – Mensal
11/11/2002
1.000,00
90,00
0,00
1.090,00
Observação : A parcela foi acrescida de 1% de juros simples a partir da 2ª parcela mensal
Em 11/05/02 acontecerá o primeiro reajuste. Modelo de cálculo:
A Data da Cotação Procurada é o mês do Reajuste defasado de 3 meses, sempre dia 1º
Data do Reajuste: 11/05/2002
Data da Cotação Procurada: 11/02/2002
Cotação: 217,074
Data da Cotação Anterior: 11/10/2001 ( como o reajuste é de 4 em 4 meses, o sistema calcula do acumulado do IGPM de out/2001 a fev/2002)
Cotação Anterior: 213,339 (cotação em out/2001)
Variação da cotação da CM: 0,0175 ( IGPM acumulado de out/2001 a fev/2002 = cotação de fev/2002 dividido pela cotação de out/2001 menos 1 = (217,074 / 213,339) – 1 = 0,0175
Cálculo da correção:
Vr. Original * Variação do acumulada do índice =
= (1.000,00 + 0,00) * 0,0175 = 17,50
Para realizar o cálculo da Correção Monetária no Juros Mensal, o sistema utiliza a data da venda como referência para fazer o cálculo da correção.
Plano de Financiamento Corrigido:
Parcela
Data
Cotação
Índice
Vr. Original
Juros
Correção
Total
-
1/10/2001
213.339
-
-
-
-
-
-
1/11/2001
215.685
-
-
-
-
-
-
1/12/2001
216.163
-
-
-
-
-
1 - Sinal
11/1/2002
216.944
-
2000.00
0.00
0.00
2000.00
1 – Mensal
11/2/2002
217.074
-
1000.00
0.00
0.00
1000.00
2 – Mensal
11/3/2002
217.276
-
1000.00
10.00
0.00
1010.00
3 – Mensal
11/4/2002
218.492
-
1000.00
20.00
0.00
1020.00
4 – Mensal
11/5/2002
220.292
1.0175
1000.00
30.00
17.50
1047.50
5 – Mensal
11/6/2002
223.688
-
1000.00
40.00
17.50
1057.50
6 – Mensal
11/7/2002
228.057
-
1000.00
50.00
17.50
1067.50
7 – Mensal
11/8/2002
233.348
-
1000.00
60.00
17.50
1077.50
8 – Mensal
11/9/2002
238.943
1.0305
1000.00
70.00
48.53
1118.53
9 – Mensal
11/10/2002
244.234
-
1000.00
80.00
48.53
1128.53
10 – Mensal
11/11/2002
249.525
-
1000.00
90.00
48.53
1138.53
5 - Comprometimento de Prazo:
Geração do Plano:
A geração do Plano no Modelo Comprometimento de Prazo se dá através da divisão do valor total do financiamento pelo número de parcelas de cada componente do tipo principal. Ao gerar as parcelas, o sistema irá calcular o Saldo Indexado das parcelas. O saldo devedor em reais será indexado na moeda definida em contrato. Para o cálculo, deve-se considerar a cotação do índice com defasagem, também definido em contrato.
Reajuste Financeiro:
Neste modelo, as parcelas serão corrigidas, ou seja, atualizadas de acordo com a variação do índice de correção utilizado, sendo este reajuste feito nos prazos definidos em contrato, por exemplo mensalmente ou anualmente.
No modelo de cálculo Comprometimento de Prazo, os juros vão aumentar o saldo indexado e não o valor das parcelas, e no primeiro mês de reajuste de juros, não irá alterar o saldo indexado.
Para realizar o cálculo da Correção Monetária no Comprometimento de Prazo, o sistema utiliza a data da venda como referência para fazer o cálculo da correção.
Modelo de cálculo:
No momento da efetivação da venda, tem-se o saldo Devedor em Reais indexado na moeda definida em contrato (INCC ou IGP-M, por exemplo, chamado saldo Indexado) acrescido ou não de juros ( irá depender do contrato). Para o cálculo, deve-se considerar a cotação do índice com defasagem, também definido em contrato.
O valor da parcela em Reais permanecerá inalterado até o primeiro reajuste, sendo que o saldo devedor em índice, estará sendo acrescido de juros mensais, referentes ao mês anterior ao reajuste, desde que o mesmo esteja definido em contrato.
No mês do reajuste, pega-se o saldo indexado e multiplica-se pela cotação do índice utilizado, obtendo, assim, o saldo indexado em Reais
Do saldo em Reais, subtrai-se o valor das parcelas atrasadas e divide pelo número de parcelas em aberto vincendas, obtendo assim, o valor atualizado da parcela
Exemplo 1: Exemplo sem efetuar a baixa das parcelas.
O exemplo a seguir refere-se à uma venda em 10/01/2002 depois da entrega do empreendimento, no valor de R$ 3.500,00, financiada em 7 parcelas mensais, sendo então 7 parcelas de R$ 500,00 cada , com a 1ª vencendo em 10/02/2002.
A título de exemplo o reajuste ( correção das parcelas de financiamento ) acontece de 4 em 4 meses, ou seja, o primeiro reajuste acontecerá em 10/05/2002, o próximo será em 10/10/2002 e assim por diante e com 2 meses de defasagem. Quanto aos juros, será composto e será cobrado 0,9489% a.m. a partir de 10/02/2002.
Os juros são cobrados todo mês. Neste exemplo a data do reajuste do juros será em 10/02/2002 pois no mês da venda não será cobrado juros .
Os juros apenas alteram o saldo indexado. Assim todo mês o saldo indexado será acrescido do valor do juros do mês anterior ao mês corrente da tela de reajuste do sistema, portanto, só no reajuste de março/02, o saldo indexado será acrescido dos juros referentes ao mês de fev/02.
COTAÇÃO DO IGP-M
DATA
COTAÇÃO
01/11/2001
215,685
01/12/2001
216,163
01/01/2002
216,944
01/02/2002
217,074
01/03/2002
217,276
01/04/2002
218,492
01/05/2002
220,292
Saldo Devedor:
Data Em Reais Em IGP-M
10/01/02 (venda) 3.500,00 16,227368 (3.500 / 215,685)(2 meses defasagem)
10/02/02 3.500,00 16,227368
10/03/02 3.500,00 16,381350117 (16,227368 + 0,9489%)
10/04/02 3.500,00 16,5367929355 (16,381350117 + 0,9489%)
10/05/02 (1º reajuste) 3.593,04 16,69371056366 (16,5367929355 + 0,9489%)
Observação: Consideramos que nenhuma parcela foi paga
Evolução das Parcelas:
Parcela
Vencimento
Vr. Principal
Correção
Vr. Atual
1
10/02/2002
500,00
0,00
500,00
2
10/03/2002
500,00
0,00
500,00
3
10/04/2002
500,00
0,00
500,00
4
10/05/2002
500,00
23,26
523,26
5
10/06/2002
500,00
23,26
523,26
6
10/07/2002
500,00
23,26
523,26
7
10/08/2002
500,00
23,26
523,26
A correção monetária foi feita a partir do valor original das parcelas, antes do reajuste de juros de contrato.
Modelo de cálculo:
Saldo Devedor em IGP-M antes do reajuste = 16,5367929355
Saldo Devedor em Reais na data do reajuste = 3.593,04
Saldo Devedor em Reais – Soma parcelas em atraso na data do reajuste
= 3.593,04 – 1.500,00 = 2.093,04
Valor Atualizado = valor anterior dividido pelo nº de parcelas em aberto vincendas
= 2.093,04 / 4 = 523,26
Exemplo 2: Exemplo efetuando a baixa das parcelas.
O exemplo a seguir refere-se à uma venda em 10/01/2002 depois da entrega do empreendimento, no valor de R$ 3.500,00, financiada em 7 parcelas mensais, sendo então 7 parcelas de R$ 500,00 cada , com a 1ª vencendo em 10/02/2002.
A título de exemplo o reajuste ( correção das parcelas de financiamento ) acontece de 4 em 4 meses, ou seja, o primeiro reajuste acontecerá em 10/05/2002, o próximo será em 10/10/2002 e assim por diante e com 2 meses de defasagem. Quanto aos juros, será composto e será cobrado 0,9489% a.m. a partir de 10/02/2002.
Os juros são cobrados todo mês. Neste exemplo a data do reajuste do juros será em 10/02/2002 pois no mês da venda não será cobrado juros .
Os juros apenas alteram o saldo indexado. Assim todo mês o saldo indexado será acrescido do valor do juros do mês anterior ao mês corrente da tela de reajuste do sistema, portanto, só no reajuste de março/02, o saldo indexado será acrescido dos juros referentes ao mês de fev/02.
COTAÇÃO DO IGP-M
DATA
COTAÇÃO
01/11/2001
215,685
01/12/2001
216,163
01/01/2002
216,944
01/02/2002
217,074
01/03/2002
217,276
01/04/2002
218,492
01/05/2002
220,292
Evolução das Parcelas:
Parcela
Vencimento
Vr. Atual
S.I.
SI após juros
C.M.
Valor total
SI após baixa
1
10/2/2002
500,00
16.22737
-
-
500.00
13.91430
2
10/3/2002
500,00
13.91430
14.04630
-
500.00
11.74160
3
10/4/2002
500,00
11.74160
11.85300
-
500.00
9.54960
4
10/5/2002
500,00
9.54960
9.64020
18.72
518.72
7.25280
5
10/6/2002
518.72
7.25280
7.32160
-
518.72
4.94750
6
10/7/2002
518.72
4.94750
4.99440
-
518.72
2.63970
7
10/8/2002
518.72
2.63970
2.66470
-
518.72
0.34580
8
10/9/2002
77.35
0.34580
0.34910
1.51
78.86
0.00330
9
10/10/2002
0,75
0.00330
0.00333
-
0.75
0,0001
10
10/11/2002
0,02
0.00010
0.00010
-
0.02
0.00000
S.I. = Saldo Indexado
C.M. = Correção Monetária
Parcelas criadas:
As parcelas 8, 9 e 10, foram criadas para obter os valores de reajuste de juros e correção monetária.
Ex: Foi criado a parcela 8, pois, o saldo indexado da parcela 7 era de 2.63970, após o reajuste de juros passou a ser 2.66470. Como o valor das parcelas só são aumentados através do reajuste de correção monetária, esta parcela foi criada para suprir este aumento de reajuste de juros.
Cálculo da Correção Monetária
Ao efetuar o reajuste de juros e correção, pega-se o valor do saldo indexado e multiplica pela cotação da moeda do mês atual. Pegue este valor total e divida pelo numero de parcelas em aberto e com este valor, subtraia o valor anterior da parcela e terá o valor da correção Monetária.
Cálculo do Saldo Indexado após a baixa da parcela:
Parcela 1: Saldo Indexado atual – (valor da parcela a ser baixada / (cotação do mês – defasagem)) = Saldo Indexado atualizado.
Ex: 16.22737 – (500.00 / 216.163) => 16.22737 – 2.313069
Saldo Indexado atualizado = 13.91430
COMPROMETIMENTO DE PRAZO PARA ALUGUEL
O modelo Comprometimento de Prazo para Aluguel consiste em:- O valor do saldo indexado na data da venda será o valor unitário da parcela dividido pela cotação nesta data.
- Este valor nunca é decrementado pelo sistema, mas pode ser acrescentado do juros de contrato se estiver parametrizado.
O valor da correção monetária é calculado de duas formas:
1ª Para parcelas em aberto: Este valor e obtido a partir da subtração entre o saldo indexado atual multiplicado pela cotação na data do reajuste e o valor inicial do aluguel.
2ª Para parcelas parcialmente quitadas: Este valor é obtido para cada parcela.
O cálculo é realizado levando-se em consideração o valor quitado, indexado na data da venda ou na data do reajuste anterior realizado. Sobre este valor quitado já indexado é acrescido o juros de contrato proporcional ao período.(Diferença entre a data do reajuste e a data da baixa).
Em seguida o saldo indexado atual é decrementado do saldo indexado da baixa.
Este resultado é multiplicado pela cotação na data do reajuste e somado ao valor baixado.
Por fim subtrai-se deste último resultado o valor inicial do aluguel.
Exemplo:
Cliente "XYZ" alugou um apartamento na da 01/01/2001, no valor de R$ 10.000,00, para pagar em 10 parcelas, a uma taxa de juros simples 1% a.m. com correção monetária trimestral.
Parcela
Vencimento
Vr.Original
S.I.
SI após juros
C.M.
Valor total
IGPM
1
1/1/2002
1000.00
4.6095
-
-
1000.00
216.944
2
1/2/2002
1000.00
4.6095
4.6095
-
1000.00
-
3
1/3/2002
1000.00
4.6095
4.6556
-
1000.00
-
4
1/4/2002
1000.00
4.6556
4.7022
27.39
1027.39
218.492
5
1/5/2002
1000.00
4.7022
4.7492
-
1027.39
-
6
1/6/2002
1000.00
4.7492
4.7967
-
1027.39
-
7
1/7/2002
1000.00
4.7967
4.8447
104.87
1104.87
228.057
8
1/8/2002
1000.00
4.8447
4.8931
-
1104.87
-
9
1/9/2002
1000.00
4.8931
4.9420
-
1104.87
-
10
1/10/2002
1000.00
4.9420
4.9914
219.07
1219.07
244.234
6 - Comprometimento de Salário:
Geração do Plano:
A geração do Plano no Modelo Comprometimento de Salário se dá através da divisão do valor total do financiamento pelo número de parcelas de cada componente do tipo principal. Ao gerar as parcelas, o sistema irá calcular o Saldo Indexado das parcelas e o Fator Salário. O saldo devedor em reais será indexado na moeda definida em contrato. Para o cálculo, deve-se considerar a cotação do índice com defasagem, também definido em contrato.
O cálculo do Fator Salário será o valor de uma parcela dividido pelo valor do salário mínimo do mês.
Reajuste Financeiro:
O comprometimento de Salário segue a mesma linha do Comprometimento de Prazo, só que no reajuste das parcelas é levado em consideração o fator de salário (valor de uma parcela dividido pelo valor do salário mínimo vigente na data da venda) que o cliente se comprometeu a pagar, assim se a parcela estiver no seu limite comprometido a correção irá acrescentar parcelas ou também há possibilidade de redução do plano de financiamento.
No modelo de cálculo Comprometimento de Salário, os juros vão aumentar o saldo indexado e não o valor das parcelas, e no primeiro mês de reajuste de juros, não irá alterar o saldo indexado.
Para realizar o cálculo da Correção Monetária no Comprometimento de Salário, o sistema utiliza a data da venda como referência para fazer o cálculo da correção.
Exemplo:
O exemplo a seguir refere-se à uma venda em 10/01/2002 depois da entrega do empreendimento, no valor de R$ 3.500,00, financiada em 7 parcelas mensais, sendo então 7 parcelas de R$ 500,00 cada , com a 1ª vencendo em 10/02/2002.
A título de exemplo o reajuste ( correção das parcelas de financiamento ) acontece de 4 em 4 meses, ou seja, o primeiro reajuste acontecerá em 10/05/2002, o próximo será em 10/10/2002 e assim por diante e com 2 meses de defasagem. Quanto aos juros, será cobrado 0,9489% a.m. a partir de 10/02/2002.
Os juros são cobrados todo mês. Neste exemplo a data do reajuste do juros será em 10/02/2002 pois no mês da venda não será cobrado juros .
Os juros apenas alteram o saldo indexado. Assim todo mês o saldo indexado será acrescido do valor do juros do mês anterior ao mês corrente da tela de reajuste do sistema, portanto, só no reajuste de março/02, o saldo indexado será acrescido dos juros referentes ao mês de fev/02.
COTAÇÃO DO IGP-M
DATA
COTAÇÃO
01/11/2001
215,685
01/12/2001
216,163
01/01/2002
216,944
01/02/2002
217,074
01/03/2002
217,276
01/04/2002
218,492
01/05/2002
220,292
Saldo Devedor:
Data Em Reais Em IGP-M
10/01/02 (venda) 3.500,00 16,227368 (3.500 / 215,685)(2 meses de defasagem)
10/02/02 3.500,00 16,227368
10/03/02 3.500,00 16,381350117 (16,227368 + 0,9489%)
10/04/02 3.500,00 16,5367929355 (16,381350117 + 0,9489%)
10/05/02 (1º reajuste) 3.593,04 16,69371056366 (16,5367929355 + 0,9489%)
Fator Salário: Valor de uma parcela dividido pelo valor do salário mínimo em 10/01/2002
Fator Salário = 500 / 180 = 2,7777777777777777777777777777778
Salário Mínimo em 10/05/2002 = 200
Valor da parcela atual = 200 * 2.77777777777777777777777778 = 555, 56
Saldo Devedor em IGP-M antes do reajuste = 16,5367929355
Saldo Devedor em Reais na data do reajuste = 3.593,04
Saldo Devedor em Reais – Soma parcelas em atraso na data do reajuste = 3.593,04 – 1.500,00 = 2.093,04
Nº de parcelas que o cliente pagaria a dívida = (Saldo Devedor em Reais – Soma parcelas em atraso na data do reajuste) / (Valor atual da parcela) = 2.093,04 / 555,56 = 3,767441860465116
Portanto o cliente pagaria a dívida não mais em 4 parcelas e sim em 3,767441860465116, sendo assim, a última parcela diminuirá, ou seja, o plano de financiamento ficaria da seguinte forma:
Parcela
Vencimento
Vr. Principal
Correção
Vr. Atual
1
10/02/2002
500,00
0,00
500,00
2
10/03/2002
500,00
0,00
500,00
3
10/04/2002
500,00
0,00
500,00
4
10/05/2002
500,00
0,00
555,56
5
10/06/2002
500,00
0,00
555,56
6
10/07/2002
500,00
0,00
555,56
7
10/08/2002
500,00
0,00
426,38 (555,56 * 0, 767441860465116
Observação:
1) Não será somado nada aos componentes de correção Monetária das parcelas, pois elas estão no fator máximo de salário comprometido
2) A última parcela teve seu valor reduzido, pois para pagar o saldo devedor o cliente não precisa mais de 4 parcelas e sim de 3,767441860465116
7 – Tabela SAC
Sistema de Amortização Constante (Tabela SAC), também conhecido como Sistema Hamburguês.
Este sistema é extremamente simples, uma vez que os valores das amortizações periódicas são todas iguais ou constantes. Trata-se de um sistema de amortização (quitação da dívida) muito utilizado pelas instituições financeiras. Como o próprio nome diz, uma parcela fixa da prestação vai abatendo constantemente o que você deve, fazendo com que o saldo devedor seja cada vez menor, e é sobre esse saldo que se aplicam os juros.
Isso faz com que o valor pago e as próprias prestações sejam decrescentes ao longo do tempo, pois à medida que o tempo passa e a dívida vai sendo quitada e o valor a ser pago com juros sobre o saldo devedor diminui. Se a parte dos juros diminui e a amortização é constante, então o valor da parcela também vai diminuir.
Lembre-se: no Sistema de Amortização Constante, o pagamento da dívida ocorre constante e igualmente em cada período.
Considera-se como "saldo devedor" a diferença entre o valor financiado reajustado e o valor total que já foi amortizado (quitado) até o presente momento.
Exemplo:
Cliente "XYZ" comprou um lote no valor de R$ 10.000,00, para pagar em 5 parcelas, a uma taxa de 3% a.m.
Solução: Tabela SACPERÍODO
PMT
JUROS
AMORTIZAÇÃO
SALDO DEVEDOR
0
-
-
-
-10.000,00
1
2.300,00
300,00
2.000,00
-8.000,00
2
2.240,00
240,00
2.000,00
-6.000,00
3
2.180,00
180,00
2.000,00
-4.000,00
4
2.120,00
120,00
2.000,00
-2.000,00
5
2.060,00
60,00
2.000,00
-0,00
• PMT = Valor da parcela no SGI
• JUROS = Valor do componente de Juros
• AMORTIZAÇÃO = Valor do Componente principal
Observação:
a) No caso do SAC, como os juros já compõem a parcela, os contratos serão apenas reajustados pelo índice de correção monetária.
Cálculo da Tabela SAC:
Valor da Parcela:
Amortização = Vr. Empréstimo / Nr. Parcelas
Amortização = 10.000,00 / 5 = 2.000,00
Valor dos Juros:
Juros = Saldo devedor * % de Juros
Juros = 10.000,00 * 0,03 = 300,00
Tabela SAC com Correção Monetária:
O cálculo da Correção Monetária na Tabela SAC funciona da mesma forma que o Price.
8 – Tabela SACRE
É uma variação da tabela SAC que é utilizada pela Caixa Econômica Federal. A tabela SACRE utiliza um Sistema de Amortização Crescente.
A diferença do SAC – Sistema de amortização constante para o SACRE – Sistema de Amortização Crescente é apenas o recalculo, ou seja, um novo calculo após um determinado período de andamento do contrato. O SACRE é baseado na mesma metodologia do SAC, mas, sempre considerando o prazo remanescente (que falta) para pagar. Assim o recalculo força o crescimento da amortização e a rapidez do pagamento.
Ao contrário do que acontece no SAC a parcela de amortização não é constante e sim crescente, o que permite que a dívida seja paga mais rapidamente.
Neste sistema, o valor da parcela é mantido fixo durante 12 meses. Devido ao fato de que a cada mês o saldo devedor diminui um pouco, ao se manter o valor fixo aumenta-se o valor utilizado para quitar o saldo devedor.
De 12 em 12 meses do financiamento, o saldo devedor é recalculado e dividido pelos meses restantes do financiamento fazendo com que o valor da parcela abaixe.
Observação:
No caso do SACRE, como os juros já compõem a parcela, os contratos serão apenas reajustados pelo índice de correção monetária.
Tabela SACRE com Correção Monetária:
O cálculo da Correção Monetária na Tabela SACRE funciona da mesma forma que o Price.
9 - Minha Casa Minha Vida:
Para saber sobre este modelo, clique: Minha Casa Minha Vida
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